شعارسال: مردم ایران طی دو دهه اخیر با چالش افزایش شدید قیمت مسکن و جهش‌های افسارگسیخته آن مواجه بوده اند؛ حال آنکه مسکن ماهیت کالای مصرفی داشته و جزء نیاز‌های ضروری مردم است. بر پایه همان رویه و به ویژه با اثرپذیری مضاعف از رشد قیمت ارز طی یکسال اخیر؛ قیمت مسکن بیش از پیش افزایش داشت؛ تا جایی که شاهد رشد‌های بیش از صد در صدی در برخی مناطق حاشیه‌ای و پرتقاضا بودیم!

این وضعیت، اما در حالی رقم خورد که در ابتدای کار دولت؛ وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، امید را در دل برخی از مردم زنده کرده بود؛ حال آنکه صاحبخانه شدن حتی برای اقشار متوسط رو به بالای جامعه هم دیگر تبدیل به آرزو شد!

بیت الله ستاریان؛ استاد معماری دانشگاه تهران و یکی از کارشناسان باتجربه حوزه مسکن در ادوار مختلف که همواره تحلیل‌های علمی و متناسب با شرایط کلان اقتصاد را پیرامون ابعاد مختلف مسکن در کشور ارایه کرده؛ پاسخگوی سوالات خبرنگار درباره اوضاع کنونی و آینده نگری بازار مسکن ایران بود که مشروح آن را می‌خوانید:

*اوضاع مسکن در چند سال اخیر تبدیل به معضل بزرگی برای مردم شده است. برخی ورود دولت‌ها به بازار مسکن را عامل ناآرامی و رشد‌ها عجیب می‌دانند؛ شما چقدر با این دلیل موافق هستید؟

وقتی تولیدکننده مسکن، بخش خصوصی است، دولت چرا باید در تولید دخالت کند؟! ورود دولت در هر بازاری بد بوده و بحثی در این باره نیست که دولت نباید در این بازار‌ها دخالتی کند. نظام‌مندی و سیاست‌گذاری را دولت انجام می‌دهد، ولی در بازار نباید دخالت کند. در بخش مسکن سرمایه‌گذار، تولیدکننده و مصرف‌کننده بخش خصوصی است. دولت اینجا چه کاره است؟ دولت باید تسهیل‌کننده باشد؛ لذا شعار‌هایی که دولت‌ها در زمان انتخابات در خصوص ساخت مسکن می‌دادند در واقع می‌بایست مفهوم تسهیل گری و رفع مشکلات بخش خصوصی با هدف مثلا ساخت یک میلیون واحد مسکونی می‌بود؛ نه اینکه دولت خودش بخواهد مسکن تولید کنند!

کنترل در توزیع است؛ همان کاری که در بقیه کالا‌ها اعم از مرغ، گوشت، تخم مرغ و ... صورت می‌گیرد و همه مسائلی که ما در این کالا‌ها داریم ناشی از این مسئله است. متاسفانه همه بخش‌های اقتصاد در ید دولت است. طبیعتاً اقتصاد کلان و از جمله در اقتصاد مسکن، دولت عملاً نباید ورود کند چرا که نمی‌تواند دخالت مثبت خاصی داشته باشد، ولی متاسفانه این کار را انجام می‌دهد.

دولت در مسکن، روی حاشیه‌ها متمرکز است!

در هیچ جای دنیا چنین امکانی وجود ندارد که دولت بتواند وارد تولید شود یا دخالتی داشته باشد. در حال حاضر بخش مسکن نیازمند خلق ابزار‌های مالی برای تسهیل در روابط بین بخش بازار و مسکن است. دولت‌ها به جای اینکه به این موضوعات بپردازند که نیازمند تغییرات در ساختار کلی اقتصاد هم هست، بیشتر به حواشی امور مسکن توجه دارند! حاشیه‌هایی از جمله وضع قانون برای خانه‌های خالی، مالیات برای درآمد بخش مسکن و.... البته این موارد هم باید وجود داشته باشد و کسی منکر رسیدگی به این موضوعات نیست، ولی این‌ها مشکل اصلی حل چالش مسکن نیست و مسائل ما را در مسکن حل نمی‌کند.

۴۰۰ هزار واحد در سال؛ حداکثر توان ساخت مسکن

معضل اصلی در مسکن تولید است که دولت باید این را حل کند. تولیدی که در اختیار بخش خصوصی است. همیشه این سوال را مطرح می‌کنم که چرا بخش خصوصی ما نمی‌تواند تولید کند، ولی بخش خصوصی کشور‌های همسایه می‌توانند و حتی بازار برای کشور‌های دیگر ایجاد می‌کنند؟ آیا بخش خصوصی ما معلولیت خاصی دارد؟! بضاعت یا دانش این کار را ندارد؟!

بخش خصوصی ما نمی‌تواند، چون دولت در همه قسمت‌ها سرک می‌کشد و دست و پای بخش خصوصی را بعضا به طور کامل می‌بندد؛ بنابراین بخش خصوصی بخاطر علیرغم سود و زیان این بازار نمی‌تواند تولیدی کند. بخش خصوصی ما با مشکلاتی که دارد نمی‌تواند بیش از ۴۰۰ هزار واحد تولید کند.

وعده غیرعملی دولت برای ساخت چهار میلیون واحد، نارضایتی و رکود ایجاد کرد

به محض اینکه دولت ثبت‌نام مسکن را آغاز می‌کند، ۴ میلیون نفر ثبت‌نام می‌کنند و در هر صورت متقاضی برای ثبت نام مسکن وجود دارد. اینکه به چه دلیلی متقاضی هستند متفاوت است و اینکه با دلایل دولت همخوانی دارد یا خیر بحث دیگری به شمار می‌آید. ساخت چهار میلیون واحدی که دولت وعده داده بود، عملا از بین رفت و خیلی از بخش‌های تولیدی در بخش مسکن که می‌توانستند در ساخت مسکن کمک کنند با بازار رکود مواجه می‌شوند؛ لذا این وضعیت موجب می‌شود بخش عمده‌ای از تولید سالانه نابود شود. می‌خواهم بپرسم کدام دولت این کار را می‌کند که این دولت این کار را انجام می‌دهد؟! این یعنی نارضایتی روی نارضایتی ایجاد می‌شود. دولت‌ها در دنیا سعی می‌کنند دخالت مستقیم در ساخت و ساز مسکن نداشته باشند.

مسکن مهر، عاملی برای نابود کردن اپوزسیون دولت بود، اما مسکن کشور را نابود کردند!

*چه عامل مهمی باعث ورود مستقیم بعضی دولت‌ها به مسکن شده است؟

دو عامل اصلی وجود دارد. اول، جو سیاسی ایجاد می‌کند که در مورد مسکن دخالت صورت بگیرد و باید پاسخگوی افکار عمومی باشند. دوم، یک عده بخاطر انتفاعی که از این بخش می‌برند در این زمینه فعال هستند. همه عرصه‌ها در اختیار دولت است. یکی از اهدافی که مسکن مهر داشت این بود که می‌دانست همه اپوزیسیون دولت‌ها در بخش مسکن وارد می‌شوند! در بعضی جا‌های دنیا از این شیوه‌ها استفاده می‌شود. برای اینکه این‌ها را نابود کنیم، مسکن را نابود کردیم!

پنچ سال رکود ایجاد کردیم که عمده کارخانه‌های تولیدات ساختمانی و مصالح ورشکست شدند! متاسفانه انگیزه‌های بسیار وسیعی در این زمینه دیده می‌شود. مهمترین آن ناتوانی در حل اصل مسئله است که با استفاده از حواشی، جنگ تبلیغاتی می‌کنیم تا جوابگوی افکار عمومی باشیم. یک عامل دیگر بحث دخالت در ساخت و ساز است. هر چقدر دخالت کنیم همان اتفاقی که در ذات اقتصاد دولتی است به این بازار‌ها نیز تسری می‌یابد.

مسکن ابزار تبلیغاتی نیست! هیچ دولتی نمی‌تواند سالی یک میلیون واحد بسازد

* این اقدمات دولت منجر به بستن دست و پای بخش خصوصی شد؟

دقیقاً. بخش خصوصی بزرگترین بخش اقتصادی بخ شمار می‌آید. تولیدکنندگان، خرده تولیدکننده هستند. شرکت‌ها و کمپانی‌های بزرگی که ۵۰-۱۰ هزار واحد مسکن تولید دارند، تحویل درازمدت در مسکن ندارند. به محض اینکه دولت بر طبل تبلیغاتی تولید یک میلیون واحد مسکن می‌کوبد، آن‌ها تحلیل نمی‌کنند که نه تنها این دولت که هیچ دولتی نمی‌تواند این تولید را داشته باشد و اگر بخواهد تولیدی داشته باشد باید به سمت بخش خصوصی و حمایت از آن بیاید. در نتیجه بلافاصله ابزار کار را زمین می‌گذارند و تولید کاهش می‌یابد! بار‌ها بیان کردم علی رغم اینکه مسکن پتانسیل بالایی در بخش سیاسی دارد، ولی نباید از آن به عنوان ابزار سیاسی استفاده کنیم. متاسفانه با هر انگیزه‌ای و به هر دلیل آگاهانه یا ناآگاهانه ای، همواره از این ابزار، استفاده سیاسی می‌شود که نتیجه اش تخریب و نابودی فرآیند تولید مسکن است.

ناممکن بودن ساخت یک میلیون واحد مسکونی دلیل علمی دارد

*وضعیت بازار مسکن را با توجه به شعار‌های دولت و اوضاع فعلی، چطور پیش بینی می‌کنید؟

از روز اول که دولت شعار ساخت چهار میلیون واحد را داد خیلی از صاحب نظران گفتند، نمی‌شود. در نتیجه اشاره به یک میلیون واحد مسکونی داشتند که با این گردش پول و با این نقدینگی که در ایران داریم، این خانه‌ها ساخته شود؛ فارغ از نیاز میلیونی مسکن در کشور، اما این نقشه راه غلط است. چون به جای اینکه به مسائل اقتصادی بحث مسکن بپردازیم در حواشی حرکت می‌کنیم. تا زمانی که ابزار‌های مالی ایجاد نشود امکان چنین تولیدی وجود ندارد. مضاف بر اینکه در اقتصاد بسته مارکسیستی که ما در آن زندگی می‌کنیم بیش از این توسعه جایز نیست و نمی‌توان توسعه ایجاد کرد. یک میلیون واحد مسکونی تقریباً ۴ درصد توسعه عمرانی است. یعنی همه زیرساخت‌های کشور به علاوه مسکن باید ۴ درصد افزایش یابد. این رسماً رشد اقتصادی دو رقمی محسوب می‌شود.

دولت فقر شدید اطلاعاتی در بخش مسکن دارد

اما مشکل بعدی این است که چرا این شعار‌ها داده می‌شود! دولت ما شناسایی درستی از مسکن ندارد. مجموعه دولت و بدنه آن فقر شدید اطلاعاتی در بخش مسکن دارند. انگار متوجه نیستند مسائلی که طرح می‌کنند، اصلا فنی و مهندسی نیست!

مسکن نیمی از اقتصاد کشور را می‌چرخاند. حواشی‌ای که دارد و حاشیه نشینی‌ای که در شهر‌ها ایجاد می‌کند و همچنین تورمی که ایجاد می‌کند، نیاز به مطالعه وسیعی دارد. آیا دولت این مطالعات را دارد؟ کجای بدنه دولت است که بگوئیم این بخش‌ها را رصد می‌کنند؟ نیمی از اقتصاد ما در بخش صنعت ساختمان هستند و هیچ بخشی برای ما این رصد و اطلاعات را ندارد. نیمی از گردش نقدینگی ما در بخش صنعت ساختمان است و بانک مرکزی ما یک واحد فنی رصد در این مقوله ندارد!

قاعدتاً ۶۰ درصد صنایع کشور در بخش ساختمان است و وزارت صمت هیچ مطالعه و رصدی برای رفع مشکلات و برنامه درازمدت ندارد. وزارت راه و شهرسازی کمترین مسئولیت را در بخش مسکن دارد. بیشترین مسئولیت را وزارت اقتصاد و دارائی، بانک‌ها و سیستم‌های مالی دارند. این سهم دانش در بخش مسکن باعث بروز این اتفاقات در این حوزه می‌شود.

در کوتاه مدت مشکلات مسکن حل نخواهد شد

* بهترین راه حل برون رفت از وضعیت کنونی مسکن، را چه می‌دانید؟!

راهی که ضرب‌العجل و یکساله این مشکلات را درمان کند، وجود ندارد. اگر یک میلیون واحد مسکونی تولید کنیم بعد از ۸-۷ سال به نتیجه قابل توجهی نخواهیم رسید و مسکن رشد چندانی نخواهد داشت. ولی مسکن به دلیل کلان بودن اقتصاد آن و خصوصی بودن بازار آن به شدت با ساختار اقتصادی دولتی و فوق مارکسیستی ما در تضاد است. تا زمانی که این تضاد‌ها حل نشود امکان رشد بازار مسکن وجود ندارد. بخش مسکن، نیمی از اقتصاد کشور است و باید کاملاً در اختیار بخش خصوصی باشد. تقریبا نیم دیگر اقتصاد کشور که نفت و گاز و... هست هم در اختیار دولت باشد. در وضعیت فعلی چنین چیزی امکان‌پذیر است؟! یا باید بپذیریم بازار و اقتصاد را آزاد کنیم و اقتصاد بازی داشته باشیم یا رتبه بدی در دنیا نداشته باشیم. مشکل ما مشکلی نیست که بتوان در بخش مسکن پی راه‌حل آن بود. درون مسکن مشکلی نداریم. آنچه مشکل داریم خارج از حوزه مسکن است. یعنی مسائل اقتصادی که اقتصاد دولتی بر این بخش وارد می‌کند.

مشکلات مسکن قابل حل است، ولی منوط بر اینکه مسئله را شناسایی کنیم. به این ایمان برسیم که با این اقتصاد مرده نمی‌توان به چنین توسعه‌ای برسیم. حرف از توسعه و ساخت یک میلیون واحد مسکونی زدن یعنی حرف از توسعه عمرانی ۴ درصد؛ و این با شرایط فعلی، چنین امری مقدور نیست.

چطور می‌توان در همه بخش‌های اقتصاد، غیرتوسعه‌ای و بسته عمل کنید، اما در بخش مسکن بخواهید توسعه‌ای و باز باشید؟! باید اقتصاد را ابتدا توسعه‌ای کنیم، از بسته بودن خارج کنیم، قفل‌های حوزه اقتصاد را باز کنیم، بعد انتظار داشته باشیم بخش مسکن هم رشد داشته باشد.

ماهیت اقتصاد دولتی رانت و رشوه است / با رانتخواری نمی‌توان رانت را از بین برد

* بحث فساد در مسکن چقدر رواج یافته است؟

اینجا بخش خصوصی است. در بخش خصوصی فسادی وجود ندارد. اگر فسادی وجود داشته باشد، مربوط به رانتی است که در اختیار دولتهاست. بخش خصوصی به بخش دولتی مراجعه می‌کند و احیانا با فسادی که در بدنه دولت ایجاد شده از آن استفاده می‌کند. درون بخش خصوصی و در مبادلات آن فسادی نمی‌تواند وجود داشته باشد؛ عمده فساد‌ها در بخش دولتی است. بخش خصوصی تکلیف خود را با خود می‌داند. فساد را جایی بحث می‌کنیم که اقتصاد دولتی است. ماهیت و ذات اقتصاد دولتی فساد، رشوه و ... است. به دلیل اینکه رانت وجود دارد. با رانت‌خوری نمی‌توانید رانت را از بین برد. رانت و رانت‌خوری وجود دارد و رانت برای رانت‌خورهاست.

حتی ممکن است شتاب افزایش قیمت مسکن هم داشته باشیم!

* با توجه به تحلیل‌های فوق و وضعیت کنونی بازار مسکن، باید شاهد افزایش مجدد قیمت‌ها باشیم؟

چرا نباید باشیم؟! ۵۰ سال است که این نمودار با تمام سرعت بالا می‌رود. تحولی شده است؟! چه اتفاقی قرار است در اقتصاد رخ دهد که این نتیجه تغییر کند؟ همان مسیر، همان روند و همان اقتصاد است! در نتیجه همان اتفاقات خواهد افتاد. قدر مسلم اوضاع جالب نیست و حتی شاید شتاب افزایش قیمت هم داشته باشیم.

مشکل مسکن ایران ربطی به مشاورین املاک ندارد

*طرح تعطیلی و جمع آوری برخی بنگاه‌های املاک و مشاور‌های مسکن، را چقدر در بهبود اوضاع موثر می‌دانید؟

این‌ها طرح‌های حواشی است. متاسفانه مسئولین مطالبی را بیان می‌کنند که در هیچ جای دنیا چنین مطالبی عنوان نمی‌شود! اینکه دلالان یا بنگاه‌های مسکن قیمت مسکن را بالا می‌برند! چطور می‌توان انتظار داشت با این طرح اقدام موثری در مسکن صورت بگیرد؟! باید ماهیت اقتصاد را تغییر داد تا به نتیجه رسید. به نظر من، چنین طرحی بیشتر جوسازی است؛ البته با آن مشاورینی که بدون مجوز هستند باید برخورد شود یا جوازی صادر شود، ولی این موارد چه ربطی به مسکن دارد؟! مگر می‌شود یکسری دلال باعث افزایش قیمت مسکن یک کشور شوند؟ متاسفانه همواره دنبال مقصر هستیم در حالی که صورت مسئله وسیع‌تر از این موارد است. به دلیل اینکه نمی‌توانیم مسئله را حل کنیم، در نتیجه به دنبال مقصر‌های متفاوتی هستیم تا آن‌ها را معرفی می‌کنیم. یکبار می‌گوییم بنگاه‌های مسکن، یکبار مافیای مسکن را معرفی می‌کنیم و...؛ ما باید راه حل اساسی درباره مسکن پیاده کنیم.

شعارسال با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از سایت آفتاب، تاریخ انتشار: 29مرداد1402، کدخبر: 857292، aftabnews.ir